2024开工特辑 重庆保障房发展现状及预期保障房体系-凯发k8游戏

　　2023年下半年，多次提及“三大工程”建设，包括保障性住房建设、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设。其中保障性住房建设是完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的重大改革，此次改革重点是拓展配售型保障性住房这一新方向，最终实现政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求，建立租购并举的住房制度。

　　2023年10月，14号文的发布，预示着新一轮“房改”的到来，其中明确了两大目标，一是加大保障性住房建设和供给，拓展配售型保障房新路径，首先保障目标为工薪群体，解决“有没有”的问题；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

　　未来房地产市场将进入商品房和保障房“双轨制”的时代，从供给侧彻底调整供应结构，让住房回归居住和民生属性。保障房领域着力构建配租型和配售型共同发展格局，形成租购并举的更为健全的住房保障体系。随着顶层设计的不断落地，各地积极规划建设目标，并跟进配套举措，而配售型保障房的铺开，也将对商品房市场产生一定影响。

　　新住房保障体系旨在实现租购并举，互补发展；配售型保障房面向人群拓宽，产品丰富

　　保障房体系不断完善，发展至今，主要分为配租型和配售型两类，形成租购并举的更为健全的住房保障体系。

　　与配租型保障房相比，配售型保障房呈现互补发展特征，面向人群拓宽至工薪人群、事业单位人员和引进人才，保障极刚购房需求，并在产品结构上根据主力人群的需求进行丰富。

　　十四五期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套/间，目前目标完成率近60%，重庆“十四五”筹集目标共计40万套/间房源，累计筹集26.4万套/间，目标完成率约66%。重庆热门区域典型保障租赁住房项目整体出租率较高，保租房市场前景良好。

　　2030年租房规模达2.6亿，保租房市场前景宏大，重庆金融支持助推保障性住房稳健发展

　　到 2030 年，我国租房人口将达到2.6亿，较当前将增长2000万租房人群，租赁需求持续释放，作为住房租赁市场重要组成部分的保租房前景宏大。为加快保障性租赁住房建设，金融十七条及央行专项贷款落地，五只保租房reits的成功发行打通租赁住房项目定向融资路径；其中重庆通过出台金融政策、发放专项补贴等对保障性住房给予大力支持，企业可通过银行贷款、发债、政府资金补贴等方式从根本上解决长租市场资金回报慢这一问题，进而使得更多企业积极投入保障性住房建设。

　　重庆收购7个项目涉4207套/间房源，专项资金助力重庆缓解库存压力、扩大租赁供给

　　2023年1月，央行创设租赁住房贷款支持计划，额度为1000亿元，采取“先贷后借”的直达机制，以此支持批量收购存量住房用于扩大租赁住房供给，并率先在重庆、成都等8个城市开展试点，其中重庆在2024年2月收购7个项目涉4207套/间房源。

　　千亿租赁住房贷款支持计划意在盘活存量住房和扩大租赁供给。一方面助力楼市去库存，其中重庆存量达4693万㎡，消化周期长达89月，去化压力较大，专项资金专项运用助力重庆缓解高库存压力，对原资产持有者提供了资产变现机会；另一方面增加租赁项目供给，向有丰富长租公寓运营经验的企业提供了介入机会。

　　▶2023年12月，抵押补充贷款（psl）继2022年11月后再次出现超千亿元规模的净新增，也标志着央行新一轮psl投放的开始，这将加速包括保障性住房在内的“三大工程”建设。

　　▶2023年12月，开发银行宣布，向福州市双龙新居保障性住房项目授信2.02亿元，用于支持700套房源建设，其中首笔贷款发放1000万元，为全国第一笔配售型保障性住房开发贷款。

　　▶除筹建资金的倾斜，各省市积极响应“14号文”，已有近20个城市披露首批/2024年配售型保障房筹建目标。

　　配售型约占整体保障房比重15%，一线城筹集目标达万套级，重庆处二线城市中位

　　已披露同期数据的省市中，配售型保障房占同期整体保障房比重均值为15%，75%的省市比重在30%以内，因重庆官方渠道暂未披露2024年目标，比重尚不明晰。

　　筹集方式：分为新建 转化两类，可通过划拨土地出让，可利用存量土地如政府已批未建土地等从零开始建设，也可通过存量的人才房、共有产权房或企业破产处置的商品房转化，从目前已发布筹集方式的城市中，以新建型为主。

　　拟落区域：从典型城市项目分布来看，配售型保障房聚焦于近郊、远郊产业区，占比达九成。

　　产品、价格：保障属性突出。配售型保障房多控制在100㎡以内，并以80㎡2房及以下刚需产品为主，在保本微利原则下，价格平均约为周边房价5-6折，高至8折，低至3折。

　　两大体系形成居有所求、住有所需双轨运行格局，重庆短期内配售型保障房规模对商品房冲击小

　　配售型保障房价格低廉、交付可信、但产品偏极刚，封闭流转，且面向特定人群，有购入门槛，解决居有所求；

　　商品房逐步放开限制，金融属性回归，劣势在于存在交付风险，优势在于产品多样化，覆盖从刚需到改善，解决住有所需。

　　从典型城市配售型保障房筹建量与商品住宅成交量比值来看，88%城市比值在0.2以内，重庆仅0.06，短期配售型保障房不会出现大规模冲击商品房现象。

　　化解存量地/房，分流刚需，预计对重庆整体冲击弱，重点影响近郊、远郊产业强配套弱板块

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