房产业主必须了解的澳洲“房产空置税”政策解读—房地产政策解读-凯发k8游戏

　　在过去十几年中，尤其在悉尼、墨尔本等一线城市，投资者对房产的需求明显超过了市场的供应量，供不应求导致澳大利亚房价迅速增长。与此同时，澳洲本土工资的增长速度又远不及房价的增速，由此导致了住房可负担性（housing affordability）逐年恶化。针对这个问题，历届联邦政府和州政府都陆续推出了一系列政策，例如严打海外违规购房与虚假贷款、首次置业补贴（first home owner grant，简称fhog）、经济适用房计划（affordable housing initiative）等等。

　　2017年11月30日，澳大利亚联邦国会通过了一项法案，即“treasury laws amendment(housing tax integrity)act 2017”。该法案规定了，对于在澳洲东部时间2017年5月9日19:30以后递交海外人士投资许可申请（firb approval）房产的海外投资者，以及那些在这个时间点后购买持有新房豁免许可证（new dwelling exemption certificate）的海外人士，澳大利亚税务局（ato）有权对空置房产征收高达5500澳元/年的房产空置税。海外投资者还必须准时递交“空置费申报表”（vacancy fee return），如未按时递交该表格，海外投资者将被处以最高为52500澳元的罚款。

　　简单的来说，海外投资者房产空置税是澳大利亚税务局（ato）对外国人在澳洲拥有的空置房产每年征收一次的空置税。其中有两个关键概念：“海外投资者”和“空置房产”。

　　海外投资者，即外国人（foreigner），是指非澳洲国籍（australian citizenship）或没有澳洲永居权（pr）的自然人，或由外国人实际控股的公司（company）或信托基金（trust）。持有临时签证，或已经在pr申请等待中的人，也被视为是外国人。详细内容可参照澳大利亚外国人投资监管委员会(foreign investment review board，简称firb)对于外国人的定义。

　　空置房产是指在每个空置年（vacancy year）内有超过6个月（即183天）的时间处于空置状态的房产。其中空置年是从房屋交割日（settlement date）开始计算，往后的12个月作为一个空置年。

　　这里需要注意一个时间分界线以后递交海外人士投资许可申请的海外投资者，以及那些在这个时间点后购买持有新房豁免许可证房产的海外人士，都有可能需要缴纳房屋空置税。若房产被出售或合法转让、房屋拥有者离世，或者拥有者不再是海外人士，则不需要递交空置税申报。

　　符合上述条件的海外投资者，即使房屋已经被居住或者出租超过半年也必须要递交空置税申报（vacancy fee return）；

　　如果房屋是被两人或以上共同拥有（joint tenants），那么只需递交一份空置税申报即可；

　　如果房屋是以分权拥有（tenant in common）的形式购买，那么每一个业主都需要递交一份空置税申报；

　　拥有空置土地的海外投资者，在房屋开始建造之前是不需要递交空置税申报的。

　　此外，在一个空置年内，如果您符合以下3个条件中任何1条超过6个月，或任何2条或3条组合起来超过6个月，那么该房产将不被视性为空置房产。换句话说，您将有机会避免缴纳房屋空置税。

　　海外业主需要在每个空置年之后的30天内，向澳大利亚税务局递交空置税申报表（vacancy fee return），以此来证明该物业的使用状况。税务局会根据您递交的文件，例如房屋出租合同等，来评估您是否需要缴纳房屋空置税。上文提到，从房屋交割日（settlement date）开始计算，其之后的12个月作为一个空置年。例如，某海外投资者的澳洲房产于2017年8月8日交割，那么2017年8月8日至2018年8月8日视为一个空置年，业主应在2018年9月8日前递交空置税申报表及相关佐证材料。

　　需要注意的是，即使房产不必缴纳空置税，海外业主也应按时提交该申报表格。海外投资者在税务局发出缴付通知的21天内，应完成缴纳税款。若没能按时缴纳，将有可能面临penalty unit 250倍的罚款。若税费累积且业主一直未能缴纳，则房产可能被扣留，并强制出售房产以所得收入偿还未缴金额。

　　空置费通常与您提交海外人士投资申请时所支付的外国投资申请费相同。(低于100万澳币的房屋，收取$6,300澳币;100万到200万澳币的房屋，收取$12,700澳币;以此类推，基本上是以每一个100万为一界限)，进行了年度申报之后，如果需要缴纳房产空置费，ato会通知你需要缴纳的具体金额。

　　如果你没有准时申报空置税，你将需要支付空置税，不管你的物业在空置年居住或出租多少天。甚至更严重的话，不准时申报空置税或没有保留相关的资料，有可能会受到民事惩罚。每年申报空置税的相关资料需要保存至少五年。

　　海外购房者通常需要在物业成交后30天内根据之前所申请的firb批文的要求通知ato进行注册，以便日后可以提醒申报相关空置费。

　　不管其房产是否处于空置状态，海外业主都需要在每个空置年之后的30天内，向澳大利亚税务局递交空置税申报表进行申报，以此来证明该物业的使用状况。税务局会根据您递交的文件，例如房屋出租合同等，来评估您是否需要缴纳房屋空置税。

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